Потребительский кредит. Ипотечный кредит. Авто кредит.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 77 закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании указанного положения закона, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Данная норма закона об ипотеке удобна в целях упрощения сбора доказательств для возможного в будущем судебного доказывания прав банка. Но пока отсутствует устоявшая судебная практика, учёные не советуют основывать на ней правоотношения с заемщиками.

Все существенные условия и даже все, на первый взгляд, малозначимые детали, желательно включать в отдельный договор. Правда, московская ипотечная программа пошла по пути упрощения. Все существенные условия ипотеки предполагается включать в кредитный договор с банком и договор купли-продажи приобретаемой на кредит квартиры, а право залога будет возникать в силу упомянутой выше нормы ст. 77 закона об ипотеке.

К сожалению, проблема «членов семьи» и их возможного выселения, пока остается актуальной при любом самом юридически проработанном договоре. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Для случаев ипотеки жилья, купленного как раз на банковский кредит  (интересующий нас случай), закон делает исключение. Неплатежеспособные жильцы по закону об ипотеке сами обязаны выселиться. Правда, эта обязанность возникает в течение месяца после фактической реализации  (продажи) третьим лицам занимаемого ими жилья. Понятно, что сама стоимость квартиры с жильцами, которых еще только предстоит попытаться выгнать, резко упадет. Разве что бандиты будут их покупать с умеренным дисконтом. Но думается, что даже в тех случаях, когда закон об ипотеке предусматривает выселение, называя его «обязанностью освободить занимаемое помещение», никакой суд иск приобретателя о выселении прежних жильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит.

Дело в том, что при конкуренции (противоречии) норм различных законов, предпочтение отдается специальным нормам отраслевого законодательства, то есть в данном случае - жилищного права, а не «ипотечного». К этому законодательству имеется и прямая отсылка в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 292): «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.»

А жилищное право предусматривает выселение на улицу лишь в одном случае  (ст. 98 ЖК РСФСР): если проживающие систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению. Впрочем и эта норма не нашла широкого практического применения за многие годы своего действия. Во всех других случаях прямо в судебном решении о выселении должно быть указано другое жилое помещение, удовлетворяющее санитарным нормам и находящееся в черте того же населенного пункта, куда выселяемый обязан переселиться. Поэтому банк должен быть готов к тому, что ему при широкой программе ипотечного кредитования придется организовывать переселенческий фонд. Либо придется выдавать кредиты лишь тем, кто имеет другое достаточно просторное жилье. Можно описать и другие экзотические, но вероятно, «рабочие» схемы обеспечения реального освобождения квартир неплатежеспособных заемщиков.

В Москве есть ипотечная программа Московского правительства. Она, кстати, предусматривает создание «отселенческого фонда» за счет Москвы. Последнее, учитывая всеобщую коррупцию может приводить к очевидной мошеннической схеме: Кавказ - кредит - квартира - постоянная «прописка» (регистрация) - выселение в худшую квартиру в Москве. Последняя с пропиской практически обойдется заинтересованным лицам в цену равную размеру первого взноса банку. Перспективным направление для защиты интересов банка-кредитора является страхование его рисков, но учитывая выше сказанное, оно скорее всего сильно увеличит стоимость самого кредита. Можно предложить самим заемщикам страховать свою платежеспособность, если такой продукт будет предложен страховщиками. 

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

Ø      жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

Ø      проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.